Tuğrul Yıldırım

Bir şey mi arıyorsunuz?

Bir konu, bir kelime, aklınızda kalan bir cümle.
Yazılara dön
Siyaset & Toplum6 dk okuma

Önalım kuralı bir yıl dolmadan iptal edildi: Meclis AYM’yi okumalı

AYM önalımda rayiç bedel kuralını bir yıl dolmadan iptal etti. Meclis dokuz ayı beklemeden, 2023 kararındaki dengeye göre yeni kuralı yazmalı.

Önalım kuralı bir yıl dolmadan iptal edildi: Meclis AYM'yi okumalı yazısının kapak görseli

Bir kanun bir yıl dolmadan Anayasa Mahkemesi’nden dönüyorsa sorun yalnızca o maddede değil, maddeyi yazan masadadır. Hisseli tapularda önalım hakkını “rayiç bedel” üzerinden kullandıran kural tam olarak bunu gösterdi. Bence Meclis şimdi iki şey yapmalı: önalım bedelini, Anayasa Mahkemesi’nin 2023’te tarif ettiği dengeye göre ve bu kez iptal tarihini beklemeden yeniden yazmalı; ardından mülkiyete dokunan her teklifte o hükümle ilgili Anayasa Mahkemesi kararlarını okumayı kural hâline getirmeli.

Ne oldu?

Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasını iptal etti. Karar 6 Kasım 2026’da Resmî Gazete’de yayımlandı. İptal edilen kural, paydaşın önalım davasında satış bedelini değil, payın hâkimin belirleyeceği rayiç bedelini depo etmesini öngörüyordu; bu kuralı derdest davalara da uygulayan geçici madde de iptal edildi.

Anadolu Ajansı’nın aktardığına göre başvuru 13 ayrı asliye hukuk mahkemesinden ve CHP’den geldi. Mahkeme, kuralın satış sözleşmesindeki bedel yerine mahkemenin belirlediği bedeli koyarak tarafların iradesini ortadan kaldırdığını, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına yol açabileceğini ve tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığını değerlendirdi. İptal dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek; o tarihe kadar mahkemeler, görülmekte olan davalarda da rayiç bedel kuralını uygulamaya devam edecek.

Arka plan: Mahkeme dengeyi üç yıl önce göstermişti

Bu tartışma yeni değil. Anayasa Mahkemesi 8 Kasım 2023’te, Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin başvurusu üzerine aynı fıkradaki “satış bedeli” ibaresini incelemiş ve iptal talebini reddetmişti. Başvuran mahkemenin kaygısı, tapuda gerçeği yansıtmayan bedel gösterilmesi, yani muvazaa ihtimaliydi.

Mahkeme çoğunluğu, ibareden “resmî şekilde yapılan sözleşmede yazılı olan bedelin anlaşılması gerekir” sonucuna varmış; tarafların kendi muvazaalarını önalım hakkı sahibine karşı ileri sürmesinin “hakkın kötüye kullanılması kapsamında” olduğunu söylemişti.

Yasama ise iki yıl sonra başka bir yol seçti. 25 Aralık 2025’te Resmî Gazete’de yayımlanan ve 11. Yargı Paketi olarak bilinen 7571 sayılı Kanun, bedeli rayiç değere bağladı, önalım için en uzun süreyi iki yıldan bir yıla indirdi ve yeni bedel kuralını açılmış davalara da uyguladı. Bana göre Mahkeme’nin dengeyi nerede gördüğü kayıtlıyken kural o dengenin tersine kuruldu; üstelik pek çok farklı konuyu bir arada düzenleyen bir paketin içinden geçti.

Bence bu karar üç şey söylüyor

1. Meclis kendi içtihat hafızasını kullanmadı

Anayasa Mahkemesi kararları yasama için bir yol haritasıdır. 2023 kararı, sorunun ne olduğunu da çözümün sınırını da yazmıştı: Bedel resmî sözleşmedeki bedeldir; taraflar kendi muvazaalarına dayanamaz. Bana göre 2025’teki değişiklik bu kararı esaslı biçimde tartışan ayrı bir teklif olarak gelseydi, rayiç bedelin satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki dengeyi nasıl etkilediği komisyonda konuşulurdu. Torba paketin içinde bu soru kaybolur.

2. Vatandaş iki kez belirsizliğe itildi

Kuralı açılmış davalara uygulayan geçiş hükmü, oyunun ortasında kuralı değiştirdi. Satış bedelini hesaba katarak dava açan paydaş, birden bilirkişi raporu çıkmadan ne kadar para yatıracağını bilemez hâle geldi.

Şimdi ikinci belirsizlik başlıyor: Anayasa’ya aykırı bulunan kural dokuz ay daha uygulanacak ve Meclis yeni bir kural yazmazsa 6 Ağustos 2027’de fıkranın yerinde bir boşluk kalacak. İptal edilen bir hükmün yerine eskisi kendiliğinden geri gelmez; Hukuki Haber’in değerlendirmesine göre bu durumda boşluğu mahkemeler dolduracak. Bir mülkiyet uyuşmazlığında bedeli kanun değil içtihat belirlerse, köydeki tarla payından şehirdeki hisseli daireye kadar herkes yıllarca farklı kararlarla karşılaşır.

3. Meclis’in önünde artık iki Anayasa Mahkemesi saati var

Bu ilk örnek değil. Yoksulluk nafakasındaki “süresiz olarak” ibaresinin iptali 30 Haziran 2027’de, önalımdaki iptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. İkisi de Türk Medeni Kanunu’nda, ikisi de ailelerin ve mülk sahiplerinin günlük hayatına doğrudan dokunan kurallar.

Nafaka için önerdiğim takvimi burada tekrar etmeyeceğim; ama tablo net: Plan ve Bütçe Komisyonu bütçeyi 27 Kasım’a kadar görüşecek, bütçe aralıkta Genel Kurul’a gelecek. Bence bu iki düzenleme haziranın son haftasındaki bir torba kanuna kalırsa, aynı hatayı bir kez daha yapma riskini alırız.

Karşı görüş: Rayiç bedel düşük beyanı önlemiyor muydu?

Rayiç bedel kuralını savunanların en güçlü argümanı şu: Tapuda bedelin düşük gösterildiği satışlarda paydaş, gerçek değerin çok altında bir parayla payı alabiliyordu; rayiç bedel bu kapıyı kapatıyordu. Bu kaygıyı ciddiye alıyorum; 2023’teki başvurunun konusu da tam olarak buydu. Bana göre tapuda beyan edilen bedel ile gerçekte ödenen para arasındaki fark, yalnızca önalım davalarını değil, tapu harcını ve vergiyi de ilgilendiren bir sorun.

Benim cevabım şu: Hastalık doğru teşhis edildi, ilaç yanlış seçildi. Rayiç bedel, düşük beyanı cezalandırmak yerine her satışı mahkemenin değer biçtiği bir işleme çevirdi; dürüst beyanda bulunan alıcıyı da belirsizliğe soktu. Anayasa Mahkemesi de rayiç değerin satış bedelinin üstünde ya da altında çıkmasının alıcıyı haksız kazanç ya da zarar ihtimaliyle karşı karşıya bıraktığını söyledi. Çözüm sözleşmeyi yok saymak değil, beyanı doğru kılmak ve muvazaa iddiasının ispat yolunu açıkça yazmak.

Ne yapılmalı?

  • Bedel kuralı yeniden yazılsın: Önalımda esas, resmî sözleşmedeki satış bedeli ve tapu masrafları olmalı; önalım hakkı sahibi bedelin muvazaalı olduğunu ileri sürerse bunu ispat edebileceği ve ispat hâlinde gerçek bedelin esas alınacağı açıkça kanunda yazmalı.
  • Beyan doğru kılınsın: Payın satışında tapuda gösterilen bedelin ödeme kaydıyla, örneğin banka üzerinden yapılan ödemeyle desteklenmesi ve bu kaydın davada delil olarak kullanılması düzenlenmeli; düşük beyanın yaptırımı önalım davasına değil, beyanı yapana yönelmeli.
  • Görülen davalar unutulmasın: Rayiç bedel kuralıyla açılmış ya da bu kural yüzünden depo edilemeyen davalar için açık bir geçiş hükmü yazılmalı; kural değiştiği için davayı kaybeden paydaşa yargılama gideri ve vekâlet ücreti yükü bindirilmemeli.
  • Takvim belli olsun: Teklif en geç Mart 2027’de Meclis’e gelmeli, Adalet Komisyonu’nda Yargıtay’ın ilgili dairesi, barolar ve tapu müdürlüklerinin görüşü alınmalı; yasalaşma, iptalin yürürlüğe girmesinden en az iki ay önce tamamlanmalı ki mahkemeler ve tapu müdürlükleri hazırlansın.
  • İçtihat notu kural olsun: Bir hükmü değiştiren her kanun teklifinin gerekçesine, o hükümle ilgili Anayasa Mahkemesi kararlarının listesi ve teklifin bu kararlarla nasıl bağdaştığına dair kısa bir değerlendirme zorunlu olarak eklenmeli.
  • Açık takvim yayımlansın: TBMM Başkanlığı, Meclis’e süre veren iptal kararlarını ve yürürlük tarihlerini tek bir sayfada açık veri olarak yayımlamalı; bugün bu listede en az iki madde var.

Anayasa Mahkemesi kararlarından sonra Meclis’in kendi ödevini yapması gerektiğini parti adı tartışmasında da savunmuştum. Önalım, bu ilkenin kâğıt üzerindeki bir hukuk tartışması olmadığını, insanların tarlasına ve evine dokunduğunu gösteriyor.

Kapanış

Kanun koyucunun en ucuz danışmanı, Anayasa Mahkemesi’nin daha önce yazdığı karardır. 2023’te okunmayan karar 2026’da iptal olarak geri döndü. Bu kez Meclis, saati son haftaya bırakmadan ve içtihadı okuyarak yazarsa, hisseli tapu sahibine dokuz aylık bekleyişin sonunda bir boşluk değil, açık bir kural bırakır.

Kaynaklar

Siz ne düşünüyorsunuz?

Bu site istenmeyenleri azaltmak için Akismet kullanır. Yorum verilerinizin nasıl işlendiğini öğrenin.